政經日誌: 置業者有為利率急升準備嗎？

2010年6月17日

信報研究部

量度樓價是否合理的方法有多種，例如早前討論中國樓市的樓價與收入比率（Price-To-Income Ratio）*；其次，供樓負擔比率（Affordability Index）也許是香港人較常用以監察樓市狀況的重要指標之一。

眾所周知，這比率受到目前利率異常偏低的環境所扭曲，可能未能真實反映目前樓市的狀況。研究部今期利用敏感度測試（Sensitivity Test），再配合金管局住宅按揭統計調查結果等數據，與讀者檢視目前樓市的狀況。

供樓負擔比率的計算方法，較常見的是相當於每月樓宇按揭供款金額佔家庭收入中位數比率。這比率背後還附加一些假設，例如供款年期及供貸比率（Loan-To-Value Ratio）等**。以中原網頁內所編制的比率為例，目前一個香港中等入息的家庭購買一個小型單位（四百方呎，即甲類住宅），其供樓負擔比率為35.2%【圖1】。換言之，這個家庭須動用約三成半的收入應付供樓。

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僅從數字看，這比率並未算處於高危水平（約50%或以上），目前比率也只與2005年年底至2007年年底徘徊區頂部水平看齊。事實上，即使根據金管局編制的數字，收入槓桿比率（Income-Gearing ratio,債務背後很大比重來自按揭貸款）仍較長期的平均水平為低【圖2】。

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低供樓負擔比率的扭曲

然而，目前仍屬相對偏低的供樓負擔比率，背後很大原因是與目前極低的按揭利率，令每月按揭還款負擔減輕有莫大關係。事實上，目前傳統的最優惠利率按揭計劃（P-Based），已跌至與2005年看齊的低位。而且若以目前極為流行的同業拆息按揭計劃計算（HIBOR Plan；4月份新造按揭貸款便有逾八成是使用這類計劃），實質利率只是約1厘水平，較傳統的P-Based計劃更低逾100個基點【圖3】，這無疑令供樓負擔比率被壓至低水平。

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眾所周所，目前異常偏低的利率不會（也不能）長此下去，若然利率未來回升，最終對供樓負擔比率將有何影響？研究部利用敏感度測試方法，檢測在利率有不同程度的上升下，對業主承受能力（供樓負擔比率）的影響。

按息變化對每月供款（百分比）的影響，主要是受到供款期數和目前供款利率所影響（借貸金額只會影響其每月供款金額，但按息改變對其每月供款百分比的影響則沒有分別）。簡而言之，供款期數愈長或目前供款利率愈低（即有較大的槓桿），當利率上升時，對其每月樓按供款的影響（敏感度）便愈大【圖4及5】。

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圖4及5分別是假設供款期數為三百個月（即二十五年）及按息水平為1厘，在按息出現不同幅度的上升，對每月按揭供款影響的百分比。

那麼以一個典型置業人士利用目前約1厘的HIBOR按揭計劃，供款年期為二十五年為例。倘若利率由目前約1厘，回升至過去五年約4厘（即增加300個基點）的平均水平，每月按揭供款將增加多少？

按息4厘負擔比率達五成

答案是四成，換言之，當利率只是回復至過去五年的平均水平，這個置業人士的每月供樓負擔比率，便會上升至50%的高危水平，即利用一半的家庭收入用作供款！顯而易見，目前供樓負擔比率處於低水平是受到異常偏低的利率所扭曲。

此外，有兩點值得注意，一是目前供樓負擔比率是以一個四百方呎的單位為基礎例子；然而，一些較優質（或單位面積較大）的屋苑，一般的呎價會較昂貴（且升幅較薪酬為快），令實質的供樓負擔比率可能較上文提到的更高。

其次，隨着近年來利率的回落，市場對樓按需求屢創新高；截至今年4月止，樓宇按揭貸款總額已達6656.3億元的紀錄新高。而且以每筆計的新造按揭平均涉及的金額和年期，同樣攀升至近年高位【圖6及7】，顯示置業人士較以往有較高的槓桿。故此利率上升對供樓負擔的實質影響，可能較預期的更高。

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最後，值得補充的是，往後香港按揭利率若見底回升，其最終上升的幅度，可能較一般人預期為大。

箇中原因是，目前美國經濟困局在於不論國民及政府（甚至部分美國企業）均有甚高的負債水平，減債去槓桿的壓力存在。不過，在目前似好非好的經濟下，奧巴馬政府可選擇的辦法不多。一是視乏善足陳的經濟不理，積極減債，惟這會令經濟雪上加霜，甚至出現雙底衰退；一是美國視高負債為無物，積極印錢刺激經濟，惟這樣做會令負債水平進一步上升。

按息升幅遠高預期

觀乎奧巴馬政府挽救經濟的方向，似乎是採取後者的策略，即不惜讓債務繼續滾大，也要力挽經濟狂瀾。不過，這樣做可能導致金融市場對美債失去信心，最終令利率出現大幅飆升，惡性通脹看來是遲早會出現的問題。

儘管我們難以估計市場對美國償債信心崩潰的臨界點，但美國利率遲早將攀升，而《黑天鵝》作者Nassim Taleb最近亦警告投資者應為債券利率急升作好準備。那麼香港利率跟隨出現上升也在所難免，利率在這種環境下升至10厘以上一點也不出奇，屆時對樓市將造成多大的壓力，值得大家留意。

分析員：呂梓毅

*詳見2010年5月13日「從樓價與家庭收入比率看中國樓市泡沫」。

**有興趣讀者，可瀏覽中原網頁，了解供樓負擔比率編制詳情。