投資REITs三大重點

2010年6月16日 信報研究部 我們從信報論壇得知部分讀者未能完全了解房地 產投資信託基金（REITs）的投資標準。有見及此，研究部今次會簡單討論，若讀者考慮投資REITs時， 應從中檢視什麼。另外，我們正把觀察名單分為不同組別的投資概念，令讀者更容易就自己的喜好跟進 相關股票。我們雖然視REITs為投資工具，但必須強調一點，就是不要只看股息回報。每 當我們討論REITs時，最普遍的回應便是，其他REITs的股息表現如何，例如甲乙兩隻REITs的股息相同， 投資者會覺得選那一隻都沒有分別。不要只着眼股息這種過於簡化的分析存在重 大問題，便是投資者可能陷於一至兩年的「股息陷阱」，意味他們買進REITs時，相信它每年可給予某個 百分比的回報，但由於租金下調及租用率下降，令回報持續下跌。而且這不是唯一的壞消息，因為當發 生這情況時，REITs的單位價格同時會受壓。投資者考慮投資REITs時，主要目標是尋求穩定及持 續（或防守性較高）的收入，投資者不應只着眼於歷史的股息回報（不要誤解我們的意思，我們不是要 求閣下作出預測），應考慮下文列出的因素。由於散戶多數不是全職專業投資者，我們嘗試盡量 簡化論點，列出三個重點，希望可以協助他們減少墮進陷阱的機會。債務比率高於三成不考 慮債務比率：實際上，這是物業組合的按揭水平。由於REITs投資者一般尋求穩定及持續的 收入，若物業組合擁有高按揭水平，將影響穩定性。因此，投資者應選擇最低債務比率的REITs，最好低 於30%或最高可接近30%（總債務除總資產）。另外，亦須留意部分REITs利用槓桿倍大回報。資 產及收入的質素：許多讀者認為檢查資產質素是艱難之舉。不過，若檢視部分已有的簡單指標，投資者 可獲得豐富的資訊，有助就REITs作出投資決定。首先，看看每單位股息（DPU）的趨勢，這可判斷REITs 的資產是否具備良好質素，我們要求REITs最少可提供平穩的年度股息。這基本可顯示，REITs的租金收 入是具防守性。若按物業的位置及租戶業務計算，一項資產被視為具吸引力，該物業即使面對其他物業 的競爭，應可維持穩定的租金收入。股息回報：投資者最後要考慮的因素是，在現水平股價下的 股息回報是否高於平均房地產回報（即估值是否合理）。由於REITs的股息回報是已除稅及免收費用（閣 下的股票經紀收取股息費用除外），故香港大部分的REITs應可通過這測試。其他值得考慮的因 素是，若按物業位置及收入貢獻百分比計，該REITs內物業多元化程度有多高，因為收入貢獻比例過於集 中，可能為投資者帶來額外風險。我們希望這能給予讀者更清晰的概覽，了解如何審視REITs相關的投資 機會。我們希望把觀察名單重組，組成不同組別的投資概念。增長概念是管理良好的企業，但其 估值昂貴；價值概念是部分企業即使存在短期問題，但或能為長期投資者提供低價的買入機會。 讀者可參考信研Dashboard中重組後的觀察名單。我們將陸續把在股市暴跌前從推薦名單內剔除的數隻股 份，重新加入觀察名單內。歐洲債務危機仍未有明顯改善迹象，在這種狀況下，我們仍偏向小心 控制部位風險。因此，我們的焦點仍在於穩定的收息股份，推薦名單中兩隻REITs暫時在跌市中表現理想 。待機會出現前，我們仍維持目前的持倉，並採取較防守性的態度。分析員：高曉雷 ...

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六二三 警方騰騰震

2010年6月16日余錦賢 政改表決在即，立法會秘書處已預計屆時至少要傾兩天，政圈中人留意議會內情況，而警方則非常關注議會外局勢。身兼立法會保安事務委員會副主席的涂謹申說，警方中人對下周三立法會門外示威行動非常緊張，擔心情況會否成為一月「反高鐵」翻版、甚至有過之而無不及。警方更假設不同情景、作出最壞打算，就是一旦有一、兩個政壇德高望重之輩，也來參與立法會門外的示威、甚至出現絕食的場面，便會令到示威群眾情緒高漲，情況隨時一發不可收拾。現在，警隊編制人數約有二萬七人，但隸屬機動部隊、...

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核洩漏中電速派定心丸 事件無公布令港人心寒

2010年6月16日紀曉風 放大圖片 距香港只有約五十公里之遙的大亞灣核電廠，本周一傳來歷來最嚴重的事故消息，《自由亞洲電台》晚上報道，核電廠內一機組自上月23日起運作出現異常，廠方在檢測後，發現一支燃料棒出現破裂，造成輻射洩漏，洩漏並已超出廠區範圍。核電廠發生輻射洩漏事故後果嚴重，但港人在過去半個月卻一直被蒙在鼓裏，直至前晚各大傳媒向港府及中電查詢，有關方面才在半夜發出新聞稿，指放射性碘核素被完全隔離，因此不會對公眾有任何影響。不過，令人震驚的卻是明知組件出現問題，核電廠仍繼續投產，至於電廠內有多名港方代表的核安全諮詢委員會在上周四開會時，其實早已得悉事故，眾代表卻一直未有向外公布，猶如扼殺香港市民的知情權，沒有將港人的安全放上最重要的位置。外國核意外亦涉及燃料棒由於事件極度敏感，加上引來公眾恐慌，作為大亞灣核電廠主要股東的中電，翌日連忙「補鑊」，由中電常務董事藍凌志親自解畫，詳細解釋事件的來龍去脈，指是電廠二號機組內其中一支燃料棒出現微小的輻射洩漏，故導致機組內反應堆冷卻水的放射性碘核素和放射性氣體有輕微上升。他強調，由於出事反應堆的冷卻水處於密封狀態，與外界完全隔絕，故不會對公眾有任何影響，而今次屬輕微事件：「若一個事件被評為零級，在安全性的考慮上，是一個不重要的事件，不會涉及安全問題，而這次的事件更輕微，甚至不需要被評級。」他更澄清，指核電廠使用的核燃料棒，並非如報道所指屬「國貨」，而是來自原來的法國製造商。究竟事件是否真如中電所形容般輕微簡單？老紀不是核能專家，自不能作定論。據中電介紹，核能發電使用的主要原料是鈾235，所謂的燃料棒，內藏的是手指般大小鈾元素的陶瓷芯塊，每一個可產生相等於一百五十加侖石油的能量，這些高能量的芯塊一個疊一個，形成四米長的金屬燃料棒。燃料棒外圍本包裹着合金，令內裏的鈾與外界隔絕，而現時燃料棒出現洩漏，漏出的相信就是有輻射性的鈾。翻查歷史資料，多宗嚴重核電廠意外如切爾諾貝爾事件及79年美國發生的三哩島核電廠意外，都出現與燃料棒洩漏相關的問題，燃料棒破裂漏出的物質帶有高熱，會令冷卻水大量蒸發，最後造成嚴重的意外，可見燃料棒出現洩漏問題，絕非如漏水般簡單。為何輻射水平沒有回落？至於中電表示，錄得的放射性水平保持穩定，沒有特別變化，老紀聽落頓感震驚，由於所有放射性元素都具有半衰期特性，故兩星期過去，數字回落似是常情，又或已處理洩漏問題，亦可令放射性水平有所改善，然而現時卻無甚變化，是意味洩漏情況仍持續？還是涉及之碘核素，是半衰期長達百萬年、在核事故或核爆後才出現的「碘-129I」？而電廠為何事後仍繼續運作投產？中電就此都應作更詳盡的解釋，以釋除市民之疑慮。事實上，港人對大亞灣核電廠的顧慮日漸減退，除了因為電廠多年來一直相安無事外，背後重要原因，是香港與內地建立了高度互信的通報系統，而核電廠的核安全諮詢委員會，更有多名港方代表，包括擔任主席的立法會議員何鍾泰、副主席胡經昌及李焯芬、委員李家仁醫生、呂明華、曹宏威（化學教授）及溫石麟（環保專家）等人，他們理應為港人監管電廠的運作達到絕對安全標準，但現時不單未能「稱職」，更有幫手「隱瞞」之嫌，故實在責無旁貸。二十多年前的切爾諾貝爾慘劇，是人類在核能史上最慘痛的教訓，災民留下永不磨滅的傷口，就算在地球另一端沒受影響的國家，都對核能產生無形的恐懼，故大亞灣核電廠在1987年動工時，上百萬港人群起反對，怕的就是切城的災難有機會再現，雖然今次事故未致帶來災難，但賠上的代價，卻是港人多年來慢慢積累的信任。 ...

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