2010年6月16日 星期三

投資REITs三大重點

2010年6月16日



信報研究部








我們從信報論壇得知部分讀者未能完全了解房地

產投資信託基金(REITs)的投資標準。有見及此,研究部今次會簡單討論,若讀者考慮投資REITs時,

應從中檢視什麼。另外,我們正把觀察名單分為不同組別的投資概念,令讀者更容易就自己的喜好跟進

相關股票。


我們雖然視REITs為投資工具,但必須強調一點,就是不要只看股息回報。每

當我們討論REITs時,最普遍的回應便是,其他REITs的股息表現如何,例如甲乙兩隻REITs的股息相同,

投資者會覺得選那一隻都沒有分別。

不要只着眼股息

這種過於簡化的分析存在重

大問題,便是投資者可能陷於一至兩年的「股息陷阱」,意味他們買進REITs時,相信它每年可給予某個

百分比的回報,但由於租金下調及租用率下降,令回報持續下跌。而且這不是唯一的壞消息,因為當發

生這情況時,REITs的單位價格同時會受壓。

投資者考慮投資REITs時,主要目標是尋求穩定及持

續(或防守性較高)的收入,投資者不應只着眼於歷史的股息回報(不要誤解我們的意思,我們不是要

求閣下作出預測),應考慮下文列出的因素。

由於散戶多數不是全職專業投資者,我們嘗試盡量

簡化論點,列出三個重點,希望可以協助他們減少墮進陷阱的機會。

債務比率高於三成不考

債務比率:實際上,這是物業組合的按揭水平。由於REITs投資者一般尋求穩定及持續的

收入,若物業組合擁有高按揭水平,將影響穩定性。因此,投資者應選擇最低債務比率的REITs,最好低

於30%或最高可接近30%(總債務除總資產)。另外,亦須留意部分REITs利用槓桿倍大回報。



產及收入的質素:許多讀者認為檢查資產質素是艱難之舉。不過,若檢視部分已有的簡單指標,投資者

可獲得豐富的資訊,有助就REITs作出投資決定。首先,看看每單位股息(DPU)的趨勢,這可判斷REITs

的資產是否具備良好質素,我們要求REITs最少可提供平穩的年度股息。這基本可顯示,REITs的租金收

入是具防守性。若按物業的位置及租戶業務計算,一項資產被視為具吸引力,該物業即使面對其他物業

的競爭,應可維持穩定的租金收入。

股息回報:投資者最後要考慮的因素是,在現水平股價下的

股息回報是否高於平均房地產回報(即估值是否合理)。由於REITs的股息回報是已除稅及免收費用(閣

下的股票經紀收取股息費用除外),故香港大部分的REITs應可通過這測試。

其他值得考慮的因

素是,若按物業位置及收入貢獻百分比計,該REITs內物業多元化程度有多高,因為收入貢獻比例過於集

中,可能為投資者帶來額外風險。我們希望這能給予讀者更清晰的概覽,了解如何審視REITs相關的投資

機會。

我們希望把觀察名單重組,組成不同組別的投資概念。增長概念是管理良好的企業,但其

估值昂貴;價值概念是部分企業即使存在短期問題,但或能為長期投資者提供低價的買入機會。


讀者可參考信研Dashboard中重組後的觀察名單。我們將陸續把在股市暴跌前從推薦名單內剔除的數隻股

份,重新加入觀察名單內。

歐洲債務危機仍未有明顯改善迹象,在這種狀況下,我們仍偏向小心

控制部位風險。因此,我們的焦點仍在於穩定的收息股份,推薦名單中兩隻REITs暫時在跌市中表現理想

。待機會出現前,我們仍維持目前的持倉,並採取較防守性的態度。

分析員:高曉雷





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