2010年6月16日 星期三

投資REITs三大重點

2010年6月16日



信報研究部








我們從信報論壇得知部分讀者未能完全了解房地

產投資信託基金(REITs)的投資標準。有見及此,研究部今次會簡單討論,若讀者考慮投資REITs時,

應從中檢視什麼。另外,我們正把觀察名單分為不同組別的投資概念,令讀者更容易就自己的喜好跟進

相關股票。


我們雖然視REITs為投資工具,但必須強調一點,就是不要只看股息回報。每

當我們討論REITs時,最普遍的回應便是,其他REITs的股息表現如何,例如甲乙兩隻REITs的股息相同,

投資者會覺得選那一隻都沒有分別。

不要只着眼股息

這種過於簡化的分析存在重

大問題,便是投資者可能陷於一至兩年的「股息陷阱」,意味他們買進REITs時,相信它每年可給予某個

百分比的回報,但由於租金下調及租用率下降,令回報持續下跌。而且這不是唯一的壞消息,因為當發

生這情況時,REITs的單位價格同時會受壓。

投資者考慮投資REITs時,主要目標是尋求穩定及持

續(或防守性較高)的收入,投資者不應只着眼於歷史的股息回報(不要誤解我們的意思,我們不是要

求閣下作出預測),應考慮下文列出的因素。

由於散戶多數不是全職專業投資者,我們嘗試盡量

簡化論點,列出三個重點,希望可以協助他們減少墮進陷阱的機會。

債務比率高於三成不考

債務比率:實際上,這是物業組合的按揭水平。由於REITs投資者一般尋求穩定及持續的

收入,若物業組合擁有高按揭水平,將影響穩定性。因此,投資者應選擇最低債務比率的REITs,最好低

於30%或最高可接近30%(總債務除總資產)。另外,亦須留意部分REITs利用槓桿倍大回報。



產及收入的質素:許多讀者認為檢查資產質素是艱難之舉。不過,若檢視部分已有的簡單指標,投資者

可獲得豐富的資訊,有助就REITs作出投資決定。首先,看看每單位股息(DPU)的趨勢,這可判斷REITs

的資產是否具備良好質素,我們要求REITs最少可提供平穩的年度股息。這基本可顯示,REITs的租金收

入是具防守性。若按物業的位置及租戶業務計算,一項資產被視為具吸引力,該物業即使面對其他物業

的競爭,應可維持穩定的租金收入。

股息回報:投資者最後要考慮的因素是,在現水平股價下的

股息回報是否高於平均房地產回報(即估值是否合理)。由於REITs的股息回報是已除稅及免收費用(閣

下的股票經紀收取股息費用除外),故香港大部分的REITs應可通過這測試。

其他值得考慮的因

素是,若按物業位置及收入貢獻百分比計,該REITs內物業多元化程度有多高,因為收入貢獻比例過於集

中,可能為投資者帶來額外風險。我們希望這能給予讀者更清晰的概覽,了解如何審視REITs相關的投資

機會。

我們希望把觀察名單重組,組成不同組別的投資概念。增長概念是管理良好的企業,但其

估值昂貴;價值概念是部分企業即使存在短期問題,但或能為長期投資者提供低價的買入機會。


讀者可參考信研Dashboard中重組後的觀察名單。我們將陸續把在股市暴跌前從推薦名單內剔除的數隻股

份,重新加入觀察名單內。

歐洲債務危機仍未有明顯改善迹象,在這種狀況下,我們仍偏向小心

控制部位風險。因此,我們的焦點仍在於穩定的收息股份,推薦名單中兩隻REITs暫時在跌市中表現理想

。待機會出現前,我們仍維持目前的持倉,並採取較防守性的態度。

分析員:高曉雷





放大圖片





放大圖片





放大圖片



read more...

六二三 警方騰騰震

2010年6月16日

香港脈搏

余錦賢




政改表決在即,立法會秘書處已預計屆時至少要傾兩天,政圈中人留意議會內情況,而警方則非常關注議會外局勢。身兼立法會保安事務委員會副主席的涂謹申說,警方中人對下周三立法會門外示威行動非常緊張,擔心情況會否成為一月「反高鐵」翻版、甚至有過之而無不及。警方更假設不同情景、作出最壞打算,就是一旦有一、兩個政壇德高望重之輩,也來參與立法會門外的示威、甚至出現絕食的場面,便會令到示威群眾情緒高漲,情況隨時一發不可收拾。

現在,警隊編制人數約有二萬七人,但隸屬機動部隊、衝鋒隊的,只有幾千人,警方最擔心若果參與遊行集會人數有幾千、甚至一萬人,堅守立法會門外,警員要逐個抬走,出動整個警隊都未必夠。若果未能及時清場,六月二十三日立法會才開始進行辯論,隨時拖幾天,那時又會否令到門外的示威活動也一延再延,隨時延至七一、甚至直至七月二日上班之時,屆時又會否癱瘓中環?

究竟六二三會否出現咁激的場面?從現在社會氣候推測,警方反應似乎過慮。對政改方案能夠通過並不樂觀的工聯會立法會議員黃國健說,方案一旦被否決,門外群眾算是「成功爭取」,屆時只會開慶功會,又何來搞激!

不過,從浸會大學戴高禮上周公布的調查顯示,仍然有七十萬人贊成採取激烈手法要求政改,警方的憂慮未必全無根據,而且香港人等普選都等到悶。

正如涂謹申說,回歸前,大家還以為香港在回歸十年後、即二○○七年可以有普選,甚至連民建聯、自由黨也相信,否則不會贊同甚至寫在黨綱上;可是,普選時間表一改再改,○七、○八年無望後,大家爭取一二年有普選,結果又再無望。若果政治局勢依然一片悶局,立法會門外隨時再變成角力場,後果難以預計。下周三,警方也要齊齊「起錨」!



read more...

核洩漏中電速派定心丸 事件無公布令港人心寒

2010年6月16日

獨眼新聞

紀曉風






放大圖片




距香港只有約五十公里之遙的大亞灣核電廠,本周一傳來歷來最嚴重的事故消息,《自由亞洲電台》晚上報道,核電廠內一機組自上月23日起運作出現異常,廠方在檢測後,發現一支燃料棒出現破裂,造成輻射洩漏,洩漏並已超出廠區範圍。

核電廠發生輻射洩漏事故後果嚴重,但港人在過去半個月卻一直被蒙在鼓裏,直至前晚各大傳媒向港府及中電查詢,有關方面才在半夜發出新聞稿,指放射性碘核素被完全隔離,因此不會對公眾有任何影響。

不過,令人震驚的卻是明知組件出現問題,核電廠仍繼續投產,至於電廠內有多名港方代表的核安全諮詢委員會在上周四開會時,其實早已得悉事故,眾代表卻一直未有向外公布,猶如扼殺香港市民的知情權,沒有將港人的安全放上最重要的位置。

外國核意外亦涉及燃料棒

由於事件極度敏感,加上引來公眾恐慌,作為大亞灣核電廠主要股東的中電,翌日連忙「補鑊」,由中電常務董事藍凌志親自解畫,詳細解釋事件的來龍去脈,指是電廠二號機組內其中一支燃料棒出現微小的輻射洩漏,故導致機組內反應堆冷卻水的放射性碘核素和放射性氣體有輕微上升。

他強調,由於出事反應堆的冷卻水處於密封狀態,與外界完全隔絕,故不會對公眾有任何影響,而今次屬輕微事件:「若一個事件被評為零級,在安全性的考慮上,是一個不重要的事件,不會涉及安全問題,而這次的事件更輕微,甚至不需要被評級。」他更澄清,指核電廠使用的核燃料棒,並非如報道所指屬「國貨」,而是來自原來的法國製造商。

究竟事件是否真如中電所形容般輕微簡單?老紀不是核能專家,自不能作定論。據中電介紹,核能發電使用的主要原料是鈾235,所謂的燃料棒,內藏的是手指般大小鈾元素的陶瓷芯塊,每一個可產生相等於一百五十加侖石油的能量,這些高能量的芯塊一個疊一個,形成四米長的金屬燃料棒。燃料棒外圍本包裹着合金,令內裏的鈾與外界隔絕,而現時燃料棒出現洩漏,漏出的相信就是有輻射性的鈾。

翻查歷史資料,多宗嚴重核電廠意外如切爾諾貝爾事件及79年美國發生的三哩島核電廠意外,都出現與燃料棒洩漏相關的問題,燃料棒破裂漏出的物質帶有高熱,會令冷卻水大量蒸發,最後造成嚴重的意外,可見燃料棒出現洩漏問題,絕非如漏水般簡單。

為何輻射水平沒有回落?

至於中電表示,錄得的放射性水平保持穩定,沒有特別變化,老紀聽落頓感震驚,由於所有放射性元素都具有半衰期特性,故兩星期過去,數字回落似是常情,又或已處理洩漏問題,亦可令放射性水平有所改善,然而現時卻無甚變化,是意味洩漏情況仍持續?還是涉及之碘核素,是半衰期長達百萬年、在核事故或核爆後才出現的「碘-129I」?而電廠為何事後仍繼續運作投產?中電就此都應作更詳盡的解釋,以釋除市民之疑慮。

事實上,港人對大亞灣核電廠的顧慮日漸減退,除了因為電廠多年來一直相安無事外,背後重要原因,是香港與內地建立了高度互信的通報系統,而核電廠的核安全諮詢委員會,更有多名港方代表,包括擔任主席的立法會議員何鍾泰、副主席胡經昌及李焯芬、委員李家仁醫生、呂明華、曹宏威(化學教授)及溫石麟(環保專家)等人,他們理應為港人監管電廠的運作達到絕對安全標準,但現時不單未能「稱職」,更有幫手「隱瞞」之嫌,故實在責無旁貸。

二十多年前的切爾諾貝爾慘劇,是人類在核能史上最慘痛的教訓,災民留下永不磨滅的傷口,就算在地球另一端沒受影響的國家,都對核能產生無形的恐懼,故大亞灣核電廠在1987年動工時,上百萬港人群起反對,怕的就是切城的災難有機會再現,雖然今次事故未致帶來災難,但賠上的代價,卻是港人多年來慢慢積累的信任。





放大圖片




私院分娩套餐額外收費多

套餐通常全包,但加錢可以升級,生BB也不例外,私家醫院的分娩套餐,原來額外收費多多。

消費者委員會最新一期的《選擇》月刊,就比較了十間私家醫院的二十六個分娩套餐,包括住院三至五日的自然分娩及住院三至六日的剖腹分娩收費水平【表】。自然分娩最平的收費由13100元至10萬元不等,剖腹分娩最平由16600元至20萬元不等。

額外收費種類繁多,例如有醫院收300元陪產費,使用產鉗、真空吸引器收550至1000元,無痛分娩用的麻醉,又要收2200至10000元。如果試產無效而要緊急剖腹,部分醫院要加1000至2800元的附加費,或另加二成至五成手術費。

中國人講究好日好時辰,要擇時剖腹分娩,大部分醫院增收3000至51700元。

好多孕婦或丈夫以為,分娩套餐包括醫生費,但其實通常都不會包括醫生費、麻醉科醫生費、醫生巡房費,收費水平會由主理的醫生釐定,助產士接產費亦未必包括在內。

所以孕婦生產之前,都宜事事問清楚。





放大圖片




以民主來搞對抗





放大圖片




當你被一班群情洶湧的民眾,裝扮成身披黑衣,再被高高舉起痛罵時,上看下看左看右看,都絕對不像十君子,卻原來是十名國家主治人士,更慘是被形容為黑手黨,淪為被打擊一方,好像要被推上極刑場。

在鏡頭後方的,是羅馬尼亞的議會,由於國家出現經濟困境,這邊廂執政黨企圖透過削減開支的緊縮措施來度過難關,那邊廂反對派社會民主黨,就以政府將使國家陷入嚴重社會和經濟危機為由,提出不信任動議,雙方激辯六個多小時,執政黨總算成功保住自己的位置。

不滿意政府執政,原來可透過不信任動議來投票決定,或許民主真的不能解決所有困境,卻絕對能在危機前,由自己親手決定。




兩局被殺種下塌樹禍根

前日因為沙田圓洲角塌樹而受傷的男子,延至昨晚終告不治。家屬對事件既感悲痛,亦感憤怒,含淚公開批評事件不是意外,而是人為疏忽,令到家庭破碎,家屬亦不滿康文署以目視方式檢查樹木是符合國際標準的說法。

康文署署長馮程淑儀向塌樹傷者及他的家人致以深切慰問,重申目視方式符合國際標準,強調康文署有責任做好樹木管理工作。

其實近日無打風,但接二連三又有樹木倒塌事件發生,令不少駕駛人士和路人人心惶惶。

政府經常說康文署用肉眼驗樹是符合國際做法,不過不少樹木都是金玉其外、敗絮其中,一些肉眼看來正常的大樹,內裏可能被各類蛀蟲蛀空。況且在外國一棵樹倒下來,可能整件事都沒人知,更不要說有人受傷,但香港的樹不少在鬧市行人路或馬路旁邊,肉眼檢驗有漏網之魚,就等於在擺計時炸彈在大街上。

不過照老紀看,老董當年殺局,亦為今天接二連三大樹倒下事件埋下禍根。無論康文署請幾多官員,都不可能監察所有樹木,居民投訴最重要。以往市政局管的時候,居民向議員投訴,而兩個市政局議員有專門小組跟進同樹木管理有關問題,兩個市政總署的官員,某程度都要聽班議員講,所以又能好快處理危險樹木問題,就算搞到一鑊泡,議員們自然幫政府揹起隻大鑊。

相反,現時投訴去到公務員手上,公務員他們不會着急,可能棵樹倒下,食環署的官員還沒有到場,若然向區議員投訴,區議員又指揮不到食環署人員,立法會又沒有小組定期跟進危險樹木問題。所以老董殺局,結果搞到變殺樹。

其實泳池有糞便、墓地不足到其他市政問題,都需要相當密集的跟進,立法會議員有時太忙,區議員權力又太細,以前兩局除了培訓政治人才,更重要是幫減輕政府壓力,不會因這些問題搞到政府經常失分,疲於奔命。

南非Vuvuzelas登《時代》十大煩音

廣大球迷觀賞世界盃賽事期間,不約而同有個痛苦經歷,就是雖然沒有置身現場,單從電視已可以完全體會南非那支土產小喇叭vuvuzelas的驚人威力,由於球員投訴不斷,當地一直在爭議是否要禁止vuvuzelas再亮相賽事。

只要輕輕一吹vuvuzelas,即可發出高達140分貝的「嗡嗡嗡嗡」噪音,當全場都大吹vuvuzelas時,就有如有上億隻蒼蠅在耳邊不停飛,專家更指聽十五分鐘便足以影響聽覺,難怪要忍足全場的葡萄牙球星基斯坦奴朗拿度,都開腔說受不了,表示在場上連隊友的說話都聽不到。

數日內已蜚聲國際的vuvuzelas,在未來一月的命運如何尚未知曉,但它就獲得「榮譽」,被《時代》雜誌選為「十大煩音」之首,至於其他「煩音」,不少其實都耳熟能詳,例如汽車防盜、電視台訊號意外中斷及出現彩色畫面時的「嗚嗚」長鳴,以及昔日以數據機上網,在連接時的獨有聲響,此外,我們生活中出現的「煩音」,亦同樣榜上有名,如鼻鼾聲、蟬鳴、以指甲劃黑板的尖銳聲音。

你有張良計,我有過牆梯,為「對付」vuvuzelas,南非當地就「衍生」出一種新的「嗚嗚耳塞」,盛惠10元港幣,用上雙倍棉花,更較一般耳塞長一倍,以達到加倍隔音的效果。不說不知,雖然vuvuzelas是南非特產,但當地華人就透露, vuvuzelas現時的最大生產商,卻來自中國汕頭,雖然中國未能打入世界盃,但似乎仍能從世界盃中,大賺一大筆。

廣告批評抽馬制度不透明

上星期馬會公布新一批中籤的馬主名單,比較出名的莫過於終審法院首席法官李國能、歌手郭富城等等。這個抽馬制度,雖然有公開大概準則,但實際上如何挑選,外界就好難知道。近日有評論就講及,其實馬會內部有份黑名單,因為馬會會審查申請人的背景,不符就會列入黑名單,但只要與馬會十二名大董關係佳,靠其講兩句好話,又可以被剔除,中籤機會就會增加。

實情如何,老紀就不得而知,不過一名自稱馬迷今天在本報刊登廣告,質疑馬會屬於非牟利機構,為何每年抽馬不採取公開透明制度進行,只是以內部形式抽馬,希望馬會日後可公開進行。

其實馬會不止抽馬制度的透明度低,就連董事局的決策和運作、委任什麼人加入董事會等等,同樣缺乏透明度,可算是一個財雄或勢大人士的俱樂部,甚至是獨立王國,過去就一直被人批評,只是馬會一於好少理。





放大圖片




“If the truth comes out, it will set me free.”




真相才能將我釋放。「血腥星期日」被殺害的一名示威人士,其哥哥如是說。

1972年1月30日,北愛爾蘭德里市地區民權組織組織了一次遊行,反對不經審判就進行關押的收容制度,但英國傘兵向遊行的市民開槍,造成十四人死十三人傷,成為英國其中一宗極具爭議的事件。

長達五千頁的調查結果昨日公布,英國首相卡梅倫昨日承認,當日所發生的事,全是不正當和不可原諒,「我代表國家深表歉意」。





放大圖片





放大圖片




■消委會發現4成薯片及脆片總脂肪及鈉含量高

消委會測試三十二款市面的薯片及脆片,四成的總脂肪以及鈉含量屬於高水平,其中「時興隆芝士圈」的總脂肪含量最高,如進食一包六十克包裝,就等於每日攝取量上限的四成;至於鈉含量方面,「四洲脆脆蝦餅」,進食一包三十六克包裝,是每日攝取量上限的三成。

■26間海味店以螺肉冒充鮑魚片判罰款

海關去年搜查三十一間海味零售店,檢獲超過一百斤假冒乾鮑魚片,經化驗後,聲稱「鮑魚片」的產品全是螺肉。截至上月,其中二十六間店舖因違反《商品說明條例》被起訴及罰款,最高罰款10萬元,另外一名店東判監四個月,緩刑一年,並罰款1.5萬元。消委會指,鮑魚極少會切片出售,呼籲市民勿受騙。

■60歲男子確診感染退伍軍人症

一名六十歲男子確診感染退伍軍人症,是本年第十二宗個案。該名男子本月6日起發燒、咳嗽和有痰,11日入住聖德勒撒醫院,情況穩定。調查顯示該名男子於潛伏期內,曾與家人到內地旅遊,他的家人並沒有病徵。

■油壓床有潛在危險不應單獨操作

油壓床的設計是借助活動架推起床板及床褥,方便擺放或整理床下物品,但設計並非沒有潛在危險。消委會由2007年至2010年中,共接獲九十一宗有關油壓床的投訴,九成涉及產品質素。問題主要涉及床的氣壓棒和活動架的設計及安裝是否適合應用,例如配合床板和床褥的重量。該會呼籲消費者,切勿單獨操作油壓床,應有他人在旁協助,也不要讓長者或小童操作。

■廉署起訴1警員及1護士涉處理被盜警察制服

廉政公署落案起訴一名警員及一名醫管局註冊護士,涉嫌處理懷疑在警署被盜的警察制服,包括四雙鞋、二條褲、四件襯衣、一頂鴨舌帽及兩條腰帶。兩名被告分別五十歲及三十二歲,各被控一項處理贓物罪,星期四在九龍城裁判法院答辯,暫准保釋外出。案發在08年7月至9月,廉署早前接獲貪污舉報,揭發案件。

■政府收回西營盤舊樓居民不滿要求「樓換樓」

地政總署人員昨日早上完成收回西營盤太陞樓及紫薇樓,作展開港鐵西港島線工程。居民到場請願,批評賠償金額不足以在同區置業,要求當局「樓換樓」。協助他們的公民起動議員何秀蘭表示,有居民早前聘請測量師為物業估價,以實用面積計,每呎約6000元,比政府的賠償價高出一倍,要求政府考慮測量師的估算,重新計算賠償金額。

■輕鐵列車友愛站相撞3乘客不適

一架由天逸開往友愛總站方向的751號輕鐵,在傍晚約六時駛入友愛總站月台時,輕微觸碰已停泊在月台的另一部輕鐵,三名在前車的乘客不適,送院檢查。有關車長暫時被停職,港鐵表示會調查事件。

 



read more...