政經日誌: 炒樓至天水圍已近升市尾聲？

2010年6月10日

信報研究部

常言道，當股市炒至三、四線股時，大市快將見頂；相反，當優質股也遭到拋售，大市則離底不遠。

故此，有人舉一反三，把這個股票市場智慧套入樓市，認為當樓市炒至偏遠的屋苑（例如天水圍），樓市距離見頂回落不遠。是耶非耶？今期研究部利用了個別屋苑呎價表現，與讀者探討這關係是否存在。

有參與股票買賣的投資者也許留意到，當股市上升至尾聲時，三、四線股票均會出現「麻雀亂飛」的情況；或當大市下跌至尾聲時，優質股票也可能出現終極一跌，而這現象在樓市又是否存在？

研究部透過太古城與嘉湖山莊（下稱嘉湖）平均呎價的比率，與讀者從中探討這個股市投資智慧是否存在於樓市內。

在作進一步討論之前，讓我們先交代本文屋苑呎價的來源。本文有關太古城及嘉湖的平均呎價是來自中原網頁。值得留意的是，由於屋苑的成交平均呎價會受景觀、樓層和座向等因素影響，故此有關屋苑呎價已利用了回歸分析（Regression Analysis）調整這些因素對屋苑呎價的影響。換言之，利用經調整的呎價作分析，可避免直接使用平均呎價可能引致的偏差*。

內文利用太古城及嘉湖作比較，因為兩者均是市區及新界偏遠地區的代表屋苑（單位數目均超過一萬戶），客源有頗大分別；而且這兩大屋苑每月均有較大的成交量，可減低交投薄弱對屋苑平均呎價造成的影響。

從太古城及嘉湖每月平均呎價的比率（即太古城除以嘉湖平均呎價；下稱比率）及價格的變化【圖1及2】，我們有以下兩點的發現：

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住宅與豪宅樓價續拉闊

首先，比率自1998年年底至2008年呈反覆上升：上世紀九十年代後期，太古城與嘉湖呎價的比率不足一點七倍，即太古城的平均呎價只較嘉湖高出約70%；然而，其後此比率輾轉上升，於2008年更攀升至四倍之上，即太古城呎價高出嘉湖逾三倍。

出現此種情況，顯示太古城呎價（甚至一些較優質地區的屋苑）相對嘉湖（或一些較偏遠地區的屋苑）於過去十多年表現較堅挺，或有較大的抗跌能力。事實上，即使以分區的角度看，港島區與整體樓價指數的比率，也長期明顯高於新界區與整體樓價指數的比率【圖3】。

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這現象某程度也反映本港樓市已呈現兩極化的發展，情況正如近年來一般住宅與豪宅樓價的差距不斷拉闊一樣。

其次，樓市接近周期頂部或底部時，比率多會出現急跌的情況：先要了解的是，比率出現急跌，可以反映的是，太古城屋苑呎價升（跌）幅較嘉湖慢（快）（當然，也有可能是太古城呎價回落兼嘉湖出現回升，但情況相對較少見）。根據過去十多年樓市與比率的關係，可發現比率從高位出現急速回落，很多時是反映兩個截然不同的樓市狀況。

樓市攀升至接近周期高位時，比率出現急跌。從圖1可見，當升市接近尾聲，例如1997年第二季、2005年第二季和2008年第一季等，不難發現比率多會從早前的高位急速回落【圖1綠色箭咀】。

樓價滯後最少二個月

若然我們進一步了解比率下跌的原因，發現這是嘉湖呎價上升較快所致【表；2008年比率上升，除嘉湖呎價上升外，還包括太古城呎價出現下跌】。換言之，根據過往十多年樓市周期表現，這裏的現象為樓市炒至偏遠屋苑時（例如天水圍），距離見頂回落相距不遠，提供一定的佐證。

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